Договор долевого участия

Покупка квартиры, цены, ипотека, оформление в собственность
Николай
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 17 янв 2017, 16:26
Адрес: Ильинского д.3
Секция: 2
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 9 раз

Договор долевого участия

Сообщение Николай » 17 янв 2017, 16:53

Присматриваюсь к покупке в вашем жк квартирки (мониторю его уже давно), но есть вопросы по предлагаемому ДДУ - может кто просветит (чтобы на грабли не наступить при подписании):
1. Срок действия договора привязан к дате ввода дома в эксплуатацию, что не является четко прописанной датой и не является обязательно событием, которое однозначно должно случиться (ттт) - у всех так? Удалось ли кому-нибудь прописать там конкретную дату?

2. Мне кажется или эти два пункта противоречат друг другу:
2.3. Стороны пришли к соглашению, что расхождение Проектной и Фактической площадей Объекта долевого строительства в размере не более пяти процентов, конфигурации и параметров помещений, входящих в состав Объекта долевого строительства, указанные в Приложении №1 к настоящему Договору, являются не существенными изменениями Объекта долевого строительства.
и
3.3. В случае если по данным органов технической инвентаризации и/или кадастрового учета, Фактическая площадь Объекта долевого строительства будет отличаться от Проектной площади Объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора, более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) квадратных метра, Стороны производят взаиморасчеты, исходя из цены 1 кв.м, (одного квадратного метра), указанной в пункте 3.2 настоящего Договора.
3.
5.1.4. Застройщик обязуется обеспечить строительство, сдачу Многоквартирного дома приемочной комиссии и получение Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим Договором, и с качеством, соответствующим действующим строительным нормам и правилам.
но при этом срок, указан только в пункте (на дату тут не смотрим, она я так понял для каждого дома своя)
2.5. Ориентировочный срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию:
- II квартал 2017 г (не позднее 30 июня 2017 года).
и то ОРИЕНТИРОВОЧНЫЙ, на какой срок тогда они ссылаются в п. 5.1.4 ?

4.
6.3. Участник обязуется принять Объект долевого строительства от Застройщика в течение 7 (семи) рабочих дней с даты получения от Застройщика уведомления о завершении строительства Многоквартирного дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче. При этом, в соответствии с положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению соответствующих платежей возникает у Участника с момента (даты) подписания Сторонами Передаточного акта, а также в случае, предусмотренном пунктом 6.4 настоящего Договора, с момента (даты) составления Застройщиком одностороннего Передаточного акта.
А если в ходе приемки мной квартиры обнаружатся нарушения: например, разбит стеклопакет, или окна установлены не качественно или не по нормативам или со стояками что-то, то застройщик успеет это все исправить за 7 дней???? У меня коллеге в новостройке застройщик месяц не мог поменять разбитый стеклопакет - не было, за время простоя ему выплатили компенсацию, т.к. акт приемки-передачи не подписан, а составлен был акт о строительном браке.

5.
6.8. Стороны пришли к соглашению, что при подписании Сторонами Передаточного акта или с момента (даты) составления Застройщиком одностороннего Передаточного акта, Участник принимает на себя обязательства перечислить на расчётный счёт выбранной Застройщиком в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированной управляющей организации денежные средства на оплату расходов за услуги и работы по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, по охране Многоквартирного дома и придомовой территории с объектами благоустройства, по содержанию придомовой территории и объектов благоустройства за 4 (четыре) месяца.
Вроде уже пару лет назад были судебные решения о недопустимости требовать оплату за 4 месяца вперед, т.к. это оплата не оказанной услуги.

Если ответы где-то обсуждались - ткните носом пожалуйста. Надеюсь на скорейшее присоединение к вам ;)

Николай
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 17 янв 2017, 16:26
Адрес: Ильинского д.3
Секция: 2
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 9 раз

Договор долевого участия

Сообщение Николай » 17 янв 2017, 17:04

Вот еще забыл:
6.
9.1.1. Залогом Земельного участка, который с момента государственной регистрации Договора считается находящимся в залоге у Участника, на котором осуществляется строительство Многоквартирного дома, и строящийся на Земельном участке Многоквартирный дом, в составе которого будет находиться Объект долевого строительства.
и
11.3. Застройщик уведомляет, что земельный участок долевого строительства находится под залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора о залоге. В соответствии с п. 8.1. Закона 214-ФЗ возникший на основании договора с банком залог земельного участка прекращается с момента передачи Участнику объекта долевого строительства с учетом условий п. 5.2.6. настоящего Договора.
Не пойму, т.е. до подписания акта приемки передачи участок и в залоге в Сбере и в залоге у покупателя? или как? Какова тогда очередность взыскания в случае ЧП этого земельного участка?

7. Где то ранее на форуме кто-то писал что оформление в собственность входило у них в стоимость договора. А в текущей редакции прямо это убрали получается?
3.7. В цену настоящего Договора не включены затраты Участника по оформлению Объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.3 настоящего Договора, в собственность.
Еще раз спасибо за разъяснения

Аватара пользователя
Gerhard Schulz
Сообщения: 6
Зарегистрирован: 13 ноя 2015, 14:04
Откуда: Москва
ВК: 1575149

Договор долевого участия

Сообщение Gerhard Schulz » 17 янв 2017, 18:37

Пункт 6.8 силы не имеет... для лохов

Отправлено спустя 3 минуты 9 секунд:
остальные пункты у меня в ДДУ иные

AlxLbx
Сообщения: 115
Зарегистрирован: 11 ноя 2016, 14:52
Благодарил (а): 7 раз
Поблагодарили: 5 раз

Договор долевого участия

Сообщение AlxLbx » 18 янв 2017, 14:14

Николай писал(а):
Если ответы где-то обсуждались - ткните носом пожалуйста. Надеюсь на скорейшее присоединение к вам ;)
Пункты 2.3 и 3.3. противоречат друг другу.

В 5.1.4 отсылка - сроку из пункта 2.5. Т.е. конечная дата при которой Вы не сможете предъявить претензию - 30 июня 2017.

6.3 тут если у Вас не будет претензий по качеству квартиры при сдаче - подписываете в течение 7 дней, если есть - составляете акт о строительном браке и не подписываете акт приемки квартиры. Ну и т.д. пока застройщик не устранит все недочеты.
6.8. можно не выполнять. Это противоречит нынешним законам. Обязать они Вас перечислить деньги - не могут.

По остальным не подскажу. В моем ДДУ такого не было.

Николай
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 17 янв 2017, 16:26
Адрес: Ильинского д.3
Секция: 2
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 9 раз

Договор долевого участия

Сообщение Николай » 19 янв 2017, 10:10

Gerhard Schulz, AlxLbx, спасибо за разъяснения.
Выдержки приводил из нового ДДУ 2017 года, поэтому наверно у Вас другие пункты.
6.8 - странно что пункт оставили, хотя он не особо законный - могут только аппелировать что он подписывается покупателем, т.е. покупатель согласен на него.

А вообще кому-нибудь удавалось договориться о внесении правок в ДДУ ДО его подписания?

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Договор долевого участия

Сообщение Павел » 19 янв 2017, 11:53

Николай писал(а): А вообще кому-нибудь удавалось договориться о внесении правок в ДДУ ДО его подписания?
Мне нет, их позиция была - "договор такой какой есть". Что в принципе понятно

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Возможный перенос сроков сдачи домов: что будем делать?

Сообщение NatashaK » 07 фев 2017, 21:44

Помогите пожалуйста советом. Я по глупости подписала ДС без всяких компенсаций, вчера меня пригласили в офис и попросили расторгнуть ДДУ и подписать новое. Якобы обнаружена техническая ошибка при госрегистрации и моя квартира зарегистрирована дважды. Я не хочу расторгать договор и очень жалею, что подписала ДС, не знаю, что делать дальше, или в суд идти или переговоры вести?

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Возможный перенос сроков сдачи домов: что будем делать?

Сообщение Павел » 08 фев 2017, 09:34

NatashaK,
1. очень странно - мне кажется росреест не может зарегистрировать одну квартиру дважды - для того ДДУ и регистрируются, чтобы избежать двойных продаж. Посмотрите на сайте росреестра что зарегистрировано на Вашу квартиру
2. ДС без компенсации - это теперь уповать только на "совесть" застройщика, что маловероятно - нет бумажки = нет обязательств
3. Стоит узнать в чем заключалась ошибка и в каком виде они предлагают перезаключить ДДУ. Если у Вас ипотека - то тут еще и банк стоит привлекать.
4. даже не представляю как может сейчас суд помочь - что предъявлять и как.

ИМХО, в первую очередь нужно все точно и подробно узнать из Росреестра и у застройщика.

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Перенос сроков сдачи домов: что будем делать?

Сообщение NatashaK » 08 фев 2017, 09:50

Павел, спасибо за ответ. Жаль, что раньше не увидела ваш сайт. Уже обратилась в Росреестр, в пятницу будет готова выписка. Но даже там мне сказали, что это невозможно. Представитель из офиса предлагает мне другую квартиру в другом корпусе, что меня совсем не устраивает. Допсоглашение дали подписать пустое, без подписи другой стороны. Я вообще не понимаю, что происходит.....

AlxLbx
Сообщения: 115
Зарегистрирован: 11 ноя 2016, 14:52
Благодарил (а): 7 раз
Поблагодарили: 5 раз

Перенос сроков сдачи домов: что будем делать?

Сообщение AlxLbx » 08 фев 2017, 09:54

Лучше сначала отправить в Росреестр оф. запрос на проверку. Фактически - это невозможно сейчас. И что значит расторгнуть ДДУ? Вам предлагают другую квартиру? И подскажите, когда у вас ДДУ зарегистрировано?

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Перенос сроков сдачи домов: что будем делать?

Сообщение Павел » 08 фев 2017, 10:03

NatashaK, к сожалению, похоже у Вас получилась "двойная продажа". ИМХО, теперь нужно смотреть "кто раньше встал", т.е. дату Вашего ДДУ и дату второго ДДУ. По выписке будет понятно чье ДДУ зарегистрировано.

Отправлено спустя 1 минуту 16 секунд:
NatashaK писал(а): Допсоглашение дали подписать пустое, без подписи другой стороны
Это у всех так, сначала подписывает покупатель, потом продавец, далее покупателю передается его экземпляр.

Отправлено спустя 10 минут 40 секунд:
Если вдруг окажется, что Ваш ДДУ заключен позже другого и в Росреестре зарегистрирован другой ДДУ, то суд скорее всего встанет на сторону второго покупателя. А застройщика принудит расторгнуть Ваш ДДУ с возвратом средств + пени за пользование чужими деньгами + возможно какой-то штраф застройщику (я не знаю как сейчас в подобных случая карают застройщиков).
В любом случае необходимо дождаться ответа из Росреестра.

AlxLbx
Сообщения: 115
Зарегистрирован: 11 ноя 2016, 14:52
Благодарил (а): 7 раз
Поблагодарили: 5 раз

Договор долевого участия

Сообщение AlxLbx » 08 фев 2017, 10:29

Я бы, кстати, не советовал бы расторгать ДДУ добровольно. Если вам предлагают взамен квартиру с худшим расположением, а ДДУ было зарегистрировано повтороно по ошибке застройщика, то в случае добровольного разрыва, вы не сможете получить пени за пользования денежными средствами. Лучше тогда через суд это сделать. Но тут важен срок регистрации ДДУ.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Договор долевого участия

Сообщение Павел » 08 фев 2017, 10:39

Согласен с AlxLbx - если окажется что Ваш ДДУ второй, то можете поторговаться на более лучшие условия (при условии что Вы будете согласны на смену квартиры), т.к. в случае добровольного переоформления застройщик понесет меньше потерь чем возможно через суд. Вот на эту дельту и можете "торговаться" на переговорах

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Договор долевого участия

Сообщение NatashaK » 08 фев 2017, 12:10

ДДУ от 27.12.2014 г., менеджер говорит, что мой договор был раньше заключён, предлагают шило на мыло сменить, очень настаивают на мое решение в течении этой недели, жду выписку с гос.реестра.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Договор долевого участия

Сообщение Павел » 08 фев 2017, 12:30

Ну тогда это в Вашу пользу. ДДУ должен быть сразу зарегистрирован. Может кто-то "положил глаз" на Вашу квартирку... Держитесь!!!
Они, теоретически, должны сейчас "обрабатывать" обе стороны - "кто первый сдастся".

AlxLbx
Сообщения: 115
Зарегистрирован: 11 ноя 2016, 14:52
Благодарил (а): 7 раз
Поблагодарили: 5 раз

Договор долевого участия

Сообщение AlxLbx » 08 фев 2017, 12:37

NatashaK писал(а): ДДУ от 27.12.2014 г., менеджер говорит, что мой договор был раньше заключён, предлагают шило на мыло сменить, очень настаивают на мое решение в течении этой недели, жду выписку с гос.реестра.
В этом случае Вам выгодно поторговаться за более лучшую квартиру взамен. Или добровольную денежную компенсацию. Единственный нюанс - если они пойдут на ваши условия и вы будете согласны на новое ДДУ, то Вас не будет затрагивать перенос сроков, т.к. в новом ДДУ они уже будут 2 квартал 2017.

А так, с учетом, что у Вы оформляли ДДУ в декабре 14 года, есть хорошая база для сговорчивости. Тем более, что если договор у Вас заключен раньше поворотного. При расторжении через суд Вы сможете потенциально претендовать на приличную неустойку. За два года там достаточно пени накопиться. Но тут нужно учесть рынок недвижимости и стоимость квадратных метров на данный момент. Возможно, Вы покупали квартиру, когда цены на Пироговскую Ривьеру были значительно ниже.

И еще нужно понять, почему ДДУ предлагают именно Вам разорвать, раз Вы были первой покупательницей.

Отправлено спустя 2 минуты 25 секунд:
Павел писал(а): Ну тогда это в Вашу пользу. ДДУ должен быть сразу зарегистрирован. Может кто-то "положил глаз" на Вашу квартирку... Держитесь!!!
Они, теоретически, должны сейчас "обрабатывать" обе стороны - "кто первый сдастся".
Скорее всего, по второму договору стоимость квартиры уже больше стала.
Наталия, если не секрет, какого типа квартира у Вас? 19 корпус?

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Договор долевого участия

Сообщение NatashaK » 08 фев 2017, 12:49

У меня Студия на 1 этаже, когда покупала, то мне говорили, что рядом со мной будет техническое помещение, для салона или поликлиники, я думаю, а может моя квартира просто понадобилась покупателю технического помещения? Чтобы увеличить площадь?

Алексей
Сообщения: 17
Зарегистрирован: 10 мар 2016, 16:06
Поблагодарили: 1 раз

Договор долевого участия

Сообщение Алексей » 08 фев 2017, 16:59

NatashaK 99% что так и есть, и действительно ваша квартира приглянулась кому то, другого объяснения нет, вот менеджер вас и обрабатывает, при удачном его раскладе вы останетесь в такой же квартире , только в другом месте, а менеджеру прилипнет ещё одна продажа.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Договор долевого участия

Сообщение Павел » 13 фев 2017, 10:07

NatashaK, ну как дела с выпиской? Что-то прояснилось?

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Договор долевого участия

Сообщение NatashaK » 14 фев 2017, 17:22

Павел, ситуация прояснилась, но пока рано о чем-либо говорить.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Договор долевого участия

Сообщение Павел » 14 фев 2017, 17:32

Держим за Вас пальцы крестом ;)

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Договор долевого участия

Сообщение NatashaK » 14 фев 2017, 20:12

Спасибо!

Николай
Сообщения: 15
Зарегистрирован: 17 янв 2017, 16:26
Адрес: Ильинского д.3
Секция: 2
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 9 раз

Договор долевого участия

Сообщение Николай » 14 мар 2017, 13:23

NatashaK, ну как ваши дела? Вопрос решился?

Аватара пользователя
NatashaK
Сообщения: 30
Зарегистрирован: 07 фев 2017, 21:08
Адрес: Ильинского д.7
Секция: 3
Этаж: 1

Договор долевого участия

Сообщение NatashaK » 20 мар 2017, 15:15

Все решилось в мою пользу, как вы и советовали. Застройщик оказался порядочным.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 895
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Благодарил (а): 31 раз
Поблагодарили: 38 раз

Договор долевого участия

Сообщение Павел » 20 мар 2017, 15:22

NatashaK, ну тогда принимайте поздравления!!! ;)

Ответить