Приобретение квартир в жилом комплексе

Покупка квартиры, цены, ипотека, оформление в собственность
Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 14 апр 2016, 11:20

Интересная информация для рассматривающих апартаменты в качестве основного жилья:
Застройщики обязаны рассказывать покупателям обо всех особенностях покупки апартаментов в столице, особенно важно предупреждать, что этот вид недвижимости не является жильем, кроме того, апартаменты облагаются повышенными имущественными и земельными налогами, сообщается на официальном портале мэра и правительства Москвы.
«Застройщики, которые продают апартаменты, обязаны рассказывать покупателям обо всех особенностях этого вида недвижимости. Апартаменты не являются жильем. Поэтому законодательное регулирование в отношении жилья никакого отношения не имеет к апартаментам, начиная от проектирования, санитарных требований и заканчивая льготами, которые могут иметь граждане в жилых помещениях. Кроме того, апартаменты облагаются повышенными имущественными и земельными налогами», - говорится в сообщении.
Как уточняется в материале, на апартаменты не распространяется закон о тишине. Если соседи решили открыть стоматологический кабинет или ветеринарную клинику круглосуточной работы, ночью включить музыку погромче, жаловаться в полицию не имеет смысла.
«Апартаменты могут изъять в случае судебного взыскания, даже если они единственное место для проживания. В случае с жилым помещением такое было бы невозможно. Среди других минусов апартаментов невозможность оформить прописку по месту жительства, трудности с получением места в детском саду и школе, его предоставляют по остаточному принципу», - добавляется в материале.
Пока присваивать апартаментам статус жилья не планируют. Инвесторам предлагают предупреждать покупателей о том, что апартаменты отличаются от жилых помещений нормами инсоляции, высотой потолка и слабой шумоизоляцией, заключается в сообщении.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 27 апр 2016, 10:36

Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило поправку в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), направленную на контроль дольщиков, намеренно затягивающих прием квартир. Об этом сообщил директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин в ходе ежегодного бизнес-форума «Девелопмент: точки изменений 2016».
«Есть еще одна поправка, которая понравится застройщикам. Мы прекрасно понимаем, что сейчас есть «потребительский терроризм», мы прописываем тот подход и те критерии, которые позволят этого избежать. Того, что иногда специально делают граждане, заведомо понимая, что они не хотят принимать квартиры, а через штрафные санкции возвращают практически половину стоимости. Это тоже четко регламентируется и прописывается, дабы застройщики понимали, как им быть», - сказал Н.Стасишин.
Ранее глава министерства Михаил Мень сообщал, что поправки в 214-ФЗ, подготовленные министерством, будут рассматриваться в Госдуме этой весной.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 06 июн 2016, 12:38

Во второй половине июня застройщик обещает начать показ квартир в выходные дни в сопровождении менеджеров (т.к. все таки это строительный объект в целях безопасности). Если у кого будет более подробная информация - делитесь

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 09 июн 2016, 17:51

Вот и кладовки проявились:

Акция* действует на пул квартир в корпусах 19,18,17 и предусматривает следующие условия:
1. При покупке

1-к. квартиры, площадью 40,3 кв.м
2-к. квартиры, площадью 64,4 кв.м или 64,6 кв.м.
3-к. квартиры любой площади

КЛАДОВАЯ в ПОДАРОК!

2. При покупке
Квартир-студий, площадью 26,2 – 40,7 кв.м
1-к. квартиры, площадью 39,5 кв.м или 42,7 кв.м /42,8 кв.м
2-к. квартиры, площадью 60,5 кв.м или 60,8 кв.м.

«Оформление ДОУ» или Apple iPhone 6s* в ПОДАРОК!*



*Акция распространяется только на покупку при 100% оплате Договора участия в долевом строительстве за счет собственных средств и кредитных средств банков-партнеров. Акция не действует при предоставлении рассрочки от застройщика или партнера проекта ООО «ЛидерИнвесГрупп». Период действия акции 01-30.06.2016
**Участник акции самостоятельно выступает исполнителем по налоговым обязательствам перед налоговыми органами, предусмотренным п.1 ст.210 НК РФ и самостоятельно уплачивает НДФЛ со стоимости подарка по акции, превышающего стоимость 4 000 (четыре тысячи) рублей.

Участие в данной акции не дает права участвовать в программе «Ипотека 10%», предоставляемой АО КБ «ГЛОБЭКС» на приобретение квартир в ЖК «Пироговская Ривьера».

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 17 июн 2016, 18:36

застройщик писал(а):Будущие жители комплекса и все, кто только задумывается о покупке квартиры, приглашаем вас 19 июня на экскурсию по стройплощадке ЖК «Пироговская Ривьера».
Наши специалисты проведут экскурсию по корпусу № 19, степень готовности которого является максимальной, расскажут о материалах и технологиях, которые используются в строительстве, особенностях покупки квартир и актуальных предложениях в ЖК «Пироговская ривьера». Кроме того, они ответят на все вопросы наших гостей. В ближайшем будущем наша компания планирует проводить такие мероприятия регулярно.

Зоя Васильева
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 06 июн 2016, 20:11
Контактная информация:

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Зоя Васильева » 18 июн 2016, 12:56

Нужно заранее записываться, берут максимум 10 человек. Мы хотели втроём - и на 19-е уже не влезли :shock:

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 08 июл 2016, 15:12

Да, запись обязательна, тоже пролетел перед отпуском глянуть изнутри свое гнездышко. Буду записываться на очередной просмотр.
Просмотр каждое воскресенье.
Записаться на просмотр квартир нужно в центральном офисе продаж по адресу г. Москва, Чапаевский пер., д.3, офис 8, в офисе продаж на объекте МО, Мытищинский р-н, городское поселение Пироговский, д.Пирогово или по тел. +7 (495) 1-333-999, или отправив заявку по электронной почте sales@pirogovskaya-riviera.ru

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 19 авг 2016, 10:18

Мега скидки до 900 тыщ. только с 17 по 21 августа Black Friday http://refriday.ru/objects/27/

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 29 ноя 2016, 13:39

Сбербанк предложит клиентам оплачивать покупку квартиры картой
В ноябре запущен пилотный проект по сотрудничеству с 20 крупнейшими застройщиками, в числе которых «Группа ЛСР», ГК «ПИК», ГК «Пионер», ГК «Эталон». Проект охватит, в частности, Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Воронеж и другие города России.

Сбербанк обеспечивает возможность оплатить всю или часть стоимости квартиры с помощью банковской карты Сбербанка на сайтах застройщиков «Группа ЛСР», ГК «ПИК», ГК «Пионер», ГК «Эталон» или в pos-терминалах, которые будут устанавливаться в офисах всех 20-ти застройщиков. Возможность оплатить стоимость квартиры картой в интернете Сбербанк обеспечил впервые в России.

Пилотный проект продлится по январь 2017 года. По его итогам Сбербанк примет решение о возможном распространении новой услуги на территории всей страны.

«Мы оцениваем потенциал оборота при оплате стоимости квартир картами в 15-60 млрд. рублей в год и считаем это направление перспективным для развития, — отметила директор управления торгового эквайринга Сбербанка Светлана Кирсанова. — Внедрение нового способа оплаты даёт возможность клиенту использовать удобный, безопасный и выгодный способ расчётов. Сбербанк не взимает никаких комиссий с покупателей квартир, при этом им доступны все преимущества расчётов картой, в том числе бонусы “СПАСИБО от Сбербанка”».

По словам представителя госбанка, комиссию за прием карт платит застройщик. Размер комиссии он не уточнил. Стандартная комиссия, взимаемая банками-эквайерами с продавцов, составляет, как правило, 1–2% в зависимости от типа торговой точки, категории карты и оборотов, отмечает газета. Часть комиссии банк оставляет себе, еще часть начисляет банку, выпустившему карту.
Списка остальных 20-ти компаний только не нашел, может и наш застройщик там есть???
Автомобиль в Favorit Motors тоже можно картой оплачивать через интернет

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 08 дек 2016, 14:20

Медведев поручил создать фонд помощи дольщикам
Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил Минстрою стать учредителем фонда, в который будут перечисляться средства застройщиков для помощи дольщикам, сообщает «РИА Новости».

«Я подписал постановление, которое направлено на защиту дольщиков. Минстрою поручено выступить учредителем некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», — сказал он на заседании правительства.

Фонд помощи дольщикам создает по поручению президента России Владимира Путина, писал ТАСС. Для его создания еще необходимо принять закон — его внесли в Госдуму накануне, 7 декабря, сообщал «Интерфакс».

С 1 января застройщиков обяжут делать отчисления в фонд, который, в свою очередь, будет финансировать достройку незавершенного жилья в случае банкротства застройщика.

Если завершать строительство по каким-либо причинам будет нецелесообразно, фонд выплатит дольщикам возмещение.

AlxLbx
Сообщения: 115
Зарегистрирован: 11 ноя 2016, 14:52
Благодарил (а): 7 раз
Поблагодарили: 5 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение AlxLbx » 08 дек 2016, 15:22

Я так понимаю, что это решение замены страхования дду.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 22 дек 2016, 16:51

Эксперт рассказал, что будет с ценами на новостройки в московском регионе в 2017 году

С начала 2017 года в России ужесточаются требования к застройщикам, которые строят жилье с привлечением средств дольщиков. О том, как в новых реалиях поведет себя рынок первичного жилья в Москве и Подмосковье, и каких цен ждать покупателям, рассказал в интервью председатель совета директоров группы компаний «Садовое кольцо» Сергей Колунов.

СПРОС ОЖИВИТСЯ
- Стоит ли ожидать оживления спроса на недвижимость в 2017 году? Какой, по Вашему мнению, будет динамика продаж?


- Тенденция развития рынка недвижимости новостроек московского региона говорит о том, что даже оживление спроса на недвижимость в 2017 году не сильно повлияет на уровень продаж по отдельным проектам.

На сегодняшний день количество вновь вышедших и заявленных к выходу в начале 2017 года проектов составляет достаточный объем для удовлетворения возможного роста спроса на недвижимость. В то же время, можно говорить, что и заметного снижения спроса в 2017 году не предвидится.

- Многие эксперты рынка отмечали, что спрос на недвижимость в последние месяцы 2016 года медленно опускался. Ощущаете ли Вы это в своей работе?

- Нет, по нашей работе мы этого не ощущаем, у нас спрос стабилен. Мы выбрали удачное месторасположение, правильную ценовую политику, предлагаем на рынок актуальное предложение в сегодняшних условиях. Это бюджетные варианты приобретения квартиры, использование различных финансовых инструментов от рассрочки до ипотеки с господдержкой.

Проекты, выполненные в условиях адаптации под текущую ситуацию на рынке, тем более качественные проекты, не имеют проблем со спросом. Хотя спрос не такой большой, как надеялись компании-застройщики.

НА РЫНОК ВЫЙДЕТ МЕНЬШЕ ПРОЕКТОВ
- Можно ли ожидать в следующем году ухода с рынка кого-либо из значимых игроков?


- С 1 января 2017 года вступают в силу поправки к федеральному закону №214, которые существенно ограничивают выход на рынок достаточному числу новых и существующих игроков, предъявляя весомые требования к тем компаниям, которые заявляют себя застройщикам, готовыми строить жилье в сегодняшних реалиях.

Ограничения, которые вступят в силу в 2017 году, значительно усложнят получение разрешений на строительство компаниям-застройщикам. Полагаю, что на рынок будет выходить меньше проектов, чем есть сегодня.

- Этот год оправдал ожидания девелоперов?

- За других ответить не могу, скажу за нас. Мы были готовы к такому ходу событий. Мы выстроили финансовую и строительную модель реализации проекта, исходя их прогнозов на 2016 год. И наши ожидания полностью оправдались. Мы изначально понимали, что ситуация будет не простой и выиграет тот, кто предложит более качественный конкурентоспособный продукт для покупателей и более интересные ставки ипотечного кредитования.

- Что может повлиять на уровень спроса в наступающем году?

- Ограничения предложений по стартовым проектам вместе с понижением ставок при условии стабильной экономической ситуации, на мой взгляд, положительно повлияет на рынок новостроек в целом.

- Что будет с ценами на первичное жилье?

- Могу с уверенностью сказать следующее, если уровень выхода на рынок новых проектов сохранится, а уровень спроса останется на сегодняшнем уровне, то многим участникам рынка недвижимости придется поменять прайс-листы. Если на рынке будет появляться меньше новых проектов, то это позволит, как минимум, удержать существующую ценовую позицию и, как максимум, увеличить продажи. И тогда не за горами и оживление рынка с точки зрения увеличения цены и спроса.

СТОЛИЦА И ОБЛАСТЬ ПОМЕРЯЮТСЯ ЦЕНАМИ
- Продолжится ли тенденция уменьшения площадей реализуемого жилья?


- Продолжения тенденции уменьшения площадей жилья ожидать не следует, дальше некуда. На рынке сегодня есть проекты со студиями в 18 и 15 квадратных метров. Не верю, что еще меньше значит лучше. Мы должны уважать своих покупателей и строить современное комфортное жилье. Нельзя уходить уж совсем в нереально малые площади. А вот ожидать тенденции увеличения числа предложений небольших площадей и студий, с точки зрения доступности, можно.

- В течение 2016 года спрос на новостройки Москвы рос по отношению к подмосковным проектам. Что будет популярнее в 2017 году, Москва или область?

- Спрос на новостройки Москвы рос по отношению к Подмосковью только за счет одного фактора - увеличения в столице количества предложений квартир с меньшей площадью и, соответственно, меньшей стоимостью. Мы видели пример, когда стоимость квартир в массовых проектах Москвы на старте продаж оказывалась аналогична подобным предложениям в ближнем Подмосковье. При прочих равных условиях покупатели выбирают Москву.

Что будет популярнее, Москва или Подмосковье? Все будет зависеть от того, насколько область готова адаптироваться к понижению цен в Москве и дать более конкурентоспособное предложение. Либо же при определенном сдерживании выхода массовых проектов на рынок Москвы приведет к увеличению стоимости квартир в существующих проектах и тогда спрос сместится в ближнее Подмосковье.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 30 июн 2017, 10:01

Уставной капитал застройщиков: как изменится работа девелоперов с 1 июля

С 1 июля вступают в силу требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих средства граждан по договорам о долевом участии (ДДУ). О сути нововведения в авторской колонке рассказывает замглавы Минстроя России Никита Стасишин
Одним из ключевых изменений 214-ФЗ о долевом строительстве, утвержденных 3 июля 2016 года, стали требования к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к размеру их уставного капитала. Поправки вступят в силу завтра, 1 июля 2017 года, и коснутся тех компаний, которые привлекают средства граждан в жилищное строительство, и придут регистрировать договоры долевого участия после этой даты.

Минстрой предложил ввести данное требование для повышения устойчивости компаний-застройщиков и обеспечения безопасности дольщиков. Это была необходимая мера, ведь только в Москве до недавнего времени более половины застройщиков имели уставный капитал всего 10 тыс. руб. И с такой финансовой «базой» брались продавать квартиры на стадии строительства.

Теперь, согласно новым требованиям, размер уставного капитала застройщика, должен быть пропорционален запланированному объему ввода жилья, продаваемого по договорам долевого участия (ДДУ).

Размер уставного капитала рассчитывается индивидуального для каждого застройщика, в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства. Например, если застройщик хочет построить всего 1,5 тыс. кв. м жилья, то его уставный капитал может быт равен порядка 2,5 млн руб. Если же он рассчитывает построить 500 тыс. кв. м жилья, то уставный капитал должен быть не менее 1,5 млрд. руб.

Законом также предусмотрен вариант, когда в расчет принимается сумма уставного капитала застройщика и уставных капиталов поручителя или сопоручителей.

Проверять размер уставного капитала будут контролирующие органы субъекта РФ в момент получения застройщиком заключения о соответствии его самого и его проектной декларации нормам закона.

Это соответствие станет важным индикатором, с помощью которого можно будет выявить способность застройщика выполнить взятые на себя обязательства.

Никита Стасишин

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 30 июн 2017, 17:34

Важные изменения в законодательстве в части строительства и недвижимости:

С 1 июля 2017г. открытие специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (счета-эскроу) возможно только в банках, соответствующих требованиям правил размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах. Для таких банков, например, требуется наличие генеральной лицензии и размер собственных средств не менее 25 млрд руб.

С 1 июля Федеральная кадастровая палата Росреестра (ФКП) наделяется полномочиями оператора федеральной государственной информационной системы ведения Единого госреестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). До этого ФКП осуществляла отдельные полномочия регистрации прав, касающихся недвижимости: предоставление сведений из ЕГРН, прием и выдачу документов.

1 июля устанавливается зависимость минимального размера капитала застройщика и связанных с ним лиц от максимальной площади всех объектов долевого строительства:
2,5 млн руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 1,5 тыс. кв. м;
4 млн руб. — не более 2,5 тыс. кв. м;
10 млн руб. — не более 10 тыс. кв. м;
40 млн руб. — не более 25 тыс. кв. м;
80 млн руб. — не более 50 тыс. кв. м;
150 млн руб. — не более 100 тыс. кв. м;
400 млн руб. — не более 250 тыс. кв. м;
800 млн руб. — не более 500 тыс. кв. м;
1,5 млрд руб. — более 500 тыс. кв. м.

1 июля будет создан Единый реестр застройщиков.

Катерина
Сообщения: 19
Зарегистрирован: 16 июн 2017, 13:15
Корпус: 17
Секция: 1
Этаж: 2
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 1 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Катерина » 30 июн 2017, 21:42

Павел, скажите, а как будут продаваться квартиры с 1.07.17, если в дду срок сдачи 30.06.17? С этим сроком они не могут продавать! Или есть какой-то новый срок для новых клиентов?

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Re: Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 01 июл 2017, 00:05

Катерина, честно говоря - не знаю. Предложение: т.к. вроде нельзя было продавать в одном доме по ДДУ с разными существенными условиями, к которым относится и срок исполнения договора, то скорее всего вместе с общим дду сразу обязательно будет доп с новыми сроками. В понедельник можно у манагеров по телефону попытаться выяснить.

Катерина
Сообщения: 19
Зарегистрирован: 16 июн 2017, 13:15
Корпус: 17
Секция: 1
Этаж: 2
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 1 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Катерина » 01 июл 2017, 06:14

Для нас дольщиков это тайна!

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 21 июл 2017, 12:04

Система страхования застройщиков потребовала дополнительных гарантий
Действующую систему добровольного страхования для защиты граждан от рисков покупки жилья по договорам долевого участия заменят на обязательные гарантии. Реформу инициировали накопившиеся риски. РБК оценил их

Добровольный механизм страхования ответственности застройщиков в пользу граждан, инвестирующих в долевое строительство (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), для защиты их от связанных с этим рисков сменит новый защитный инструмент. Вместо страховки гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков.

Законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» в среду, 19 июля, Госдума приняла во втором чтении, третье чтение ожидается в пятницу, 21 июля.

По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет просто дополнением к обязательным взносам в фонд​. Как указывают страховщики, причина изменения подхода — в недостаточной защите дольщиков с помощью страховки. РБК разбирался, почему эта форма гарантирования интересов граждан при долевом строительстве оказалась нежизнеспособной.

Нерабочий механизм

По закону 214-ФЗ, обеспечить интересы дольщика можно в любой из трех форм: страхование, банковское поручительство или счета эскроу. По словам участников рынка, исторически сложилось так, что на практике использовалось в основном страхование. «Не исключено, что большая часть рынка ушла в страхование, потому что за банками жестче надзор», — полагает один из источников РБК, знакомый с ситуацией.

При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.

Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.

Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.

Печальная статистика

РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.

Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.

В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).

После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).
strahovie.jpg
При этом, как видно из статистики ЦБ, крупные страховые компании, допущенные ЦБ к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. «Невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком», — говорит начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» (входит в указанные 17 компаний) Дмитрий Шишкин. Мелкие же компании справиться с нагрузкой, по его мнению, неспособны. «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать», — рассуждает Шишкин. Официальный представитель «АльфаСтрахования» (также в списке) Юрий Нехайчук отметил, что компания не занимается данным видом страхования, потому что последняя версия закона предлагала страховщикам нести ответственность за обычную деятельность самих застройщиков (что они не обанкротятся в результате решений руководства или акционеров), причем перед дольщиками.

«Страхование предполагает наличие риска; в предложенной модели риск для застройщиков отсутствовал как мотив к ведению любой деятельности, ведь «страховая за все заплатит», — говорит Юрий Нехайчук. «Основные проблемы застройщиков, которые генерируют риски, — это изначально низкие требования к компаниям-застройщикам, слабая регулируемость данного рынка и, как следствие, высокий уровень непрозрачности и возможного мошенничества недобросовестных застройщиков», — полагает директор по развитию страхования СК «МАКС» (входит в список ЦБ, также не оказывает таких услуг) Сергей Печников. «Законодатель изначально выбрал неверную позицию, приняв решение не совершенствовать систему контроля и регулирования уровня застройщиков, а ввести механизм страхования, который якобы закроет нерешенные проблемы обманутых дольщиков», — добавляет он.

Действующая система страхования договоров долевого участия находится на пределе возможностей по объему принимаемых рисков, что не может не вызывать беспокойства, рассказали РБК в Министерстве строительства. «Накоплена огромная ответственность у страховых компаний и ПОВС застройщиков (потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. — РБК), причем 91% объема ответственности приходится на четыре страховые компании (кроме «Респекта» и РИНКО это НКО «ПОВС застройщиков» и ВСК, но у них объем ответственности меньше. — РБК)», — добавили там.

Любители рискнуть

Что касается РИНКО и «Респекта», то это единственные страховые компании, у которых страхование гражданской ответственности застройщиков по ДДУ, по данным ЦБ, занимает основную долю в бизнесе — 99,2 и 83,4%. При этом компания РИНКО ни в 2016 году, ни в начале 2017 года не производила выплат и не перестраховывала премии. Более того, в конце июня РИНКО и вовсе решила выйти из этого бизнеса. Компания передала свой страховой портфель по ДДУ страховой компании «Проминстрах» — новичку в этом бизнесе (по итогам 2017 года доля страхования ДДУ в ее бизнесе составляла всего 0,1%), говорится на сайте РИНКО. «Респект» в 2016 году выплатил всего 49 млн руб., в 2017 году у него выплат не было. Эта компания перестраховывает ответственность, но оценить качество этого перестрахования невозможно: перестраховщик не раскрывается. Ни РИНКО, ни «Респект» не ответили на запрос РБК.

По данным Центрального банка, совокупный объем страховой ​ответственности этих двух компаний за 2016 год и первый квартал 2017 года — больше 1 трлн руб., в то время как совокупный размер активов — порядка 17 млрд руб. «Эти компании берут на себя риски, несопоставимые с размером активов, не задумываясь о возможных последствиях», — говорит Николай Николаев.

На занимающую третье место НКО «ПОВС застройщиков» приходится 17,2% объема ответственности всего рынка, а сама доля страхования ДДУ в бизнесе компании равна 100%. При этом в первом квартале страховщик не производил ни страховых выплат по полисам, ни перестраховывал премии (как и в 2016 году). Отсутствие выплат обусловлено тем, что в этот период не произошло ни одного страхового случая — все застройщики, входящие в состав НКО «ПОВС застройщиков», успешно занимаются строительством своих объектов, пояснил директор НКО «ПОВС застройщиков» Роман Горяинов. Находящаяся на четвертом месте ВСК, за полтора года на рынке страхования ДДУ не производила выплат вообще, рассказали в пресс-службе компании. Компания перестраховывает свои риски по этому виду страхования в «ведущих европейских перестраховочных компаниях и РНПК», заявили в ВСК.

Впрочем, перестрахование полной гарантии не дает, указывают эксперты. «Существующий подход в перестраховании, который есть на этом рынке, порождает скорее вопросы, связанные с реальностью и надежностью подобной передачи рисков», — говорит Сергей Печников. «В большинстве случаев имеются признаки фиктивности перестраховочных операций», — продолжает он. Кроме того, сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать в высокорейтинговых западных компаниях, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен, считает и Дмитрий Шишкин.
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 21 июл 2017, 12:09


Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 21 июл 2017, 12:11

Компенсационный фонд: что изменится для дольщиков и девелоперов
Государственная дума готовится к решающему голосованию по проекту закона о компенсационном фонде. Если законопроект будет принят, в России изменится система страхования обманутых дольщиков: люди, вложившие свои средства в покупку жилья на первичном рынке, смогут претендовать на возмещение убытков. Деньги пойдут из фонда, наполнять который теперь должны девелоперы. О деталях и важности создания такого фонда в авторской колонке рассказал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков

По разным оценкам, ежегодно застройщики привлекают в строительство жилья порядка 1,5–2 трлн руб. Естественно, возникает задача сохранить эти средства и обеспечить их целевое использование. А для недобросовестных участников рынка и вовсе исключить возможность привлекать средства населения. Такая необходимость на рынке строительства жилья возникла давно, и решить эту задачу призван компенсационный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, который должен обеспечить выполнение обязательств перед дольщиками, если у застройщика возникнут проблемы.

Если бы такой фонд был создан намного раньше, мы бы сейчас не имели глобальной проблемы обманутых дольщиков, в частности СУ-155. На сегодняшний день доля просроченной задолженности компаний строительного сектора составляет около 27,5%. Одной из важнейших новелл в поправках стали требования для застройщиков, привлекающих средства граждан, что является довольно распространенной международной практикой. Теперь компании с низкой финансовой устойчивостью не могут быть допущены к средствам граждан, а убытки или хищения недобросовестных игроков — перекладываться на отрасль, а в конечно счете — на покупателя.

Законопроект предполагает, что остаточность собственных средств застройщика на протяжении срока строительства должна быть на уровне 10% от планируемой стоимости проекта. Остаток на счете в уполномоченном банке — 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Это позволит обеспечить финансовую стабильность и возможность продолжить строительство даже при неустойчивом спросе. Вводится и проектный принцип организации жилищного строительства, отделяющий долевое строительство объекта (или нескольких объектов) от любых иных видов деятельности — о чем, по сути, говорилось еще год назад на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности. Все эти требования вводятся постепенно — только для проектов, по которым разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года.

Будем откровенны, отдельные нормы законопроекта не вызвали восторга у строительного сообщества, особенно в части требований к собственным средствам и остатку денежных средств на дату получения разрешения на привлечение дольщиков. Но давайте зададим простой вопрос: может ли компания, не обладающая достаточными финансовыми ресурсами и надеющаяся исключительно на авось, быть допущена к средствам граждан? История СУ-155, да и целого ряда других компаний дает очевидный ответ на этот вопрос. По данным Банка России, средняя достаточность собственных средств в строительной отрасли на конец 2016 года составляла около 12%, то есть в целом соответствует новым требованиям, вступающим в силу через год. За бортом индустрии жилищного строительства могут оказаться отдельные ее маржинальные представители, но от этого выиграют все — и дольщики, и сами строители.

Обсуждалось и введение так называемых проектных компаний для каждого отдельного проекта (разрешения на строительство). Такая мера — единственный способ оградить отрасль от эффекта домино при банкротстве крупного застройщика, приводящего к потерям в десятки миллиардов рублей. Альтернативой этому служило бы включение в тариф надбавки на так называемые катастрофические убытки, и ее величина была бы соразмерна или превысила предусмотренный уровень взносов. Опять же, такой подход уже достаточно распространен — на 13,5 тыс. объектов долевого строительства в России приходится около 6 тыс. застройщиков — юридических лиц, а в состав каждого из крупных девелоперских холдингов входит несколько десятков таких компаний.

Отдельного внимания заслуживают требования к органам управления застройщика. В частности, в состав органов управления застройщика не могут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость или деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица, а также с профессиональным опытом менее трех лет. Возникает вопрос — почему всего три года? Собрал деньги дольщиков — сделал перерыв три года — и снова занялся строительством жилья. В этой части видится логичным введение постоянного запрета. Что мешает лицу через три года снова вернуться к своим мошенническим схемам?

Госдумой утверждена фиксированная ставка на уровне 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. В процессе рассмотрения законопроекта в Госдуме было много вопросов к размеру взноса застройщиков в фонд, в том числе от самих застройщиков. Но давайте посмотрим на зарубежный опыт. К примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%. Но при этом фонд берет на себя ответственность только за 20% суммы. Иными словами, при банкротстве застройщика дольщик может претендовать только на возмещение 20% вложенных средств. У нас же гарантируется весь договор долевого участия. Не слишком ли низок размер взноса? Время покажет. После того как фонд заработает и начнет принимать взносы, наверняка потребуются доработки и изменения. Размер взноса фиксированный, но он может меняться раз в год федеральным законом. И тут важно не допустить изменения размера взноса до критически высокого для добросовестных застройщиков.

Компенсационный фонд дольщиков также будет аккредитовывать арбитражных управляющих, которым предстоит осуществлять конкурсное управление в деле о банкротстве. Высказывались разные мнения на этот счет, в том числе против такой нормы. Но если обратиться к опыту Агентства по страхованию вкладов (АСВ), становится очевидным, что это позволит обеспечить профессиональный подход. Так, по данным ЦБ РФ, у АСВ в качестве конкурсного управляющего возврат в конкурсную массу составляет 37,8%, а у прочих арбитражных управляющих — всего 15,8%.

Фонд будет учрежден в формате публично-правовой компании. Это значит, что он должен раскрывать информацию о своей деятельности. Контролировать работу фонда будет Счетная палата, а представители Госдумы и Совета Федерации, войдут в наблюдательный совет.

Что касается самих дольщиков, то, конечно, требуется масштабная разъяснительная работа — для чего этот фонд создан и почему застройщик, у которого человек покупает жилье, отдает ему часть денег. Система страхования договоров долевого участия страховыми компаниями показала свою несостоятельность — неизвестны случаи, когда страховые компании при банкротстве застройщика включались в процесс защиты прав дольщиков. И тут исполнителям закона важно оправдать возложенные на фонд функции, завоевать доверие граждан, как это происходило, к примеру, с системой страхования вкладов. Мы приложили все усилия, чтобы исключить случаи появления новых обманутых дольщиков.

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 23 окт 2017, 14:45

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести неготовую квартиру на первичном рынке у частного инвестора, и как изменился рынок инвестиционного жилья за последние годы

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, паевые фонды и другие юридические лица. Если они предлагают приобрести квартиру в еще не построенном доме, то такая сделка называется переуступкой прав.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Российские законы запрещают продавать фактически непостроенную недвижимость. Тем не менее выкупить жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме можно, если заключить так называемый договор цессии, или переуступки прав. В этом случае покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы, работающие на первичном рынке московского жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитает иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок превышает 70%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Второе место по распространенности занимают оптовые сделки, при которых некая компания (то есть юридическое лицо) единовременно выкупает у девелопера часть квартир. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку, указали в «Бест-Новострое». Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Аватара пользователя
Сергей Романов
Сообщения: 204
Зарегистрирован: 30 апр 2017, 17:12

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Сергей Романов » 17 ноя 2017, 19:47

Для покупателей жилья и тем кто собирается судиться с застройщиками

«Как проверить платежеспособность застройщика»

Сперва зайдите на сайт единого государственного реестра юридических лиц и узнайте о текущем состоянии застройщика: его юридический адрес, уставный капитал, имя генерального директора. Обратите внимание на то, когда был выбран директор.

Частая смена директора означает, что застройщик мошенник и он прячет менеджера от уголовной ответственности. По 315 статье УК РФ за неисполнение решения суда директору грозит 480 часов принудительных работ или до двух лет лишения свободы.

Для проверки номинальности директора зайдите на сайт http://www.kartoteka.ru/. Вбейте его ИНН и посмотрите, сколько числится за ним компаний. Если много - у застройщика проблемы с деньгами, и, возможно, законом.

Далее заходите на сайт налоговой и смотрите подаёт ли застройщик декларацию или нет. Если нет - это также плохой знак, так как налоговая может арестовать счета компании в любую минуту.

Затем анализируйте сайты судов. В первую очередь вас интересует арбитражный суд. Это суд для предпринимателей. Само по себе наличие тут дел – нормальная практика застройщиков. Поэтому не опасайтесь, что они есть. Важно обратить внимание на то, кем застройщик в них выступает.

Если ответчиком, значит он не платит долги поставщикам и подрядчикам. Почему не платит? Потому что пытаются их обмануть. Если пытается их обмануть, то и вас, разумеется, тоже попробует.

В том случае, если застройщик выступает истцом, то можно было бы подумать, что всё изумительно, но это как посмотреть. Ведь если застройщик подаёт иск к должнику, то это означает, что его контрагенты не платят ему, а значит у застройщика, возможно, сейчас нету денег. Но, положа руку на сердце, быть истцом в пять раз лучше, чем ответчиком, так как застройщик в 9 из 10 случаях получит свои деньги и с ним всё будет в порядке.

Просматривая дела, заострите внимание на суммах исков. Если они мизерные, то всё превосходно. А если огромные, то могут быть и несчастные случаи. Если суммы претензий на 50, 100 и больше миллионов рублей, а застройщик их не платит, это один из поводов для банкротства.

Конечно, застройщики с такими исками справляются с легкостью, потому что 50 млн. руб. это стоимость 5-10 квартир. А у застройщика их 1000-3000 штук. Поэтому они ему на один зуб. Но если сумма долгов на 500 млн. рублей и больше, то пиши пропало. Если кредитор не согласится пересмотреть долг - банкротства не избежать.

Теперь переходим к судам общей юрисдикции. Для этого вам помогут http://sudact.ru/ и https://rospravosudie.com/. Вводите имя застройщика и жмите поиск. К сожалению, в этих базах доступны не все решения судов, а лишь малая их часть.

Для более глубокого изучения судебной истории застройщика вам необходимо определить его подсудность на сайте http://mos-sud.ru/services/podsudn/. Вводите улицу, на которой зарегистрирован застройщик, жмите поиск и определяйте, к какому суду он относится. Потом заходите на сайт этого суда, вводите имя застройщика и получайте список его дел. Кроме того, проверьте суд по месту нахождения объекта. Там тоже будут иски.

Таким способом у вас будет представление сколько человек судилось с застройщиком, и возможно, какие суммы они взыскали. Кроме того, вы узнаете предлагает ли застройщик мировое соглашение или нет. Если предлагает, то какое. А с помощью следующего ресурса вы окончательно поймете выплачивает ли застройщик долги или нет.

Краеугольной камень в определении платежеспособности застройщика - сайт судебных приставов. Кредиторы обращаются к приставам, когда застройщик не платит по решению суда. Зайдите на http://fssprus.ru/iss/ip/ и проверьте долги застройщика в банке исполнительных производств. Введите имя застройщика и укажите его регион.

Если дела отсутствуют, это прекрасно. Значит застройщик платит по долгам и с его платежеспособность всё обстоит замечательнейшим образом. А если исполнительные листы лежат тяжким грузом и срок их жизни больше нескольких месяцев - это ужасно. Это означает, что с деньгами у застройщика туго, либо он как фокусник прячет их под шляпой.

В итоге получив информацию, какое количество дел рассматривалось в судах и какое количество долгов у службы судебных приставов вы сможете посчитать с каким количеством кредиторов застройщик расплатился, а с каким нет.

Если к застройщику было подано 50 исков, а в банке исполнительных производств лежит 5-7 дел, то это, скорее всего, означает, что 25-45 кредиторов свой долг получили и вы тоже получите.

Ну и последний гвоздь в крышку гроба платежеспособности застройщика: социальные сети и форумы жильцов. Это полезнейшие ресурсы для проверки застройщика. Зачастую на них можно узнать абсолютно всё как про застройщика, так и про то, кто же на самом деле тайно правит планетой Земля.
Неустойка. Расторжение ДДУ
Двойная Гарантия
Тел. 8 495 195 76 47
Почта: romanoff@rsokolova.com
Сайт: www.baryshnikovfirm.com

Михаил Новоселов
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 24 янв 2017, 22:33
Корпус: 19

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Михаил Новоселов » 17 апр 2018, 18:55

Уважаемые потенциальные покупатели квартир в данном жилом комплексе, прошу Вас внимательно ознакомиться со всей строительной документацией и быть внимательными при заключении договорных отношений с застройщиком. На собственном примере убедился, что Застройщик:
- не исполняет свои обязательства (ни одно из ключевых обязательств не выполнил)
- максимально затягивает судебные разбирательства по своим делам
- пытается изменить спецификацию квартиры (для ускорения сдачи дома)
- пытается максимально себя обезопасить за счет дольщиков

Аватара пользователя
Павел
Администратор
Сообщения: 693
Зарегистрирован: 26 май 2015, 12:48
Корпус: 18
Благодарил (а): 20 раз
Поблагодарили: 14 раз

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Павел » 17 апр 2018, 23:08

Михаил Новоселов, и где подробности Вашей эпопеи? А то "пустое" сообщение получается, особенно если учесть что оно первое на форуме за полтора года Вашей регистрации

Михаил Новоселов
Сообщения: 2
Зарегистрирован: 24 янв 2017, 22:33
Корпус: 19

Приобретение квартир в жилом комплексе

Сообщение Михаил Новоселов » 21 апр 2018, 10:43

Павел писал(а):
17 апр 2018, 23:08
Михаил Новоселов, и где подробности Вашей эпопеи? А то "пустое" сообщение получается, особенно если учесть что оно первое на форуме за полтора года Вашей регистрации
[
А эпопея, как Вы выразились, длится уже год. Все судебные разбирательства длятся долго, но сейчас уже просто накопилось, поэтому решил написать. По ФЗ 214, да и в договоре это написано, я могу расторгнуть договор, если застройщик не выполнил свои обязательства. Что я и пытаюсь сделать уже год. Застройщик всеми силами старается затянуть и без того небыстрый процесс. Даже стоимость квартиры возвращать не хочет, я уж не говорю про штраф и неустойку.

Ответить